Was ist der Unterschied zwischen Pachten und Mieten?

Ein Mietvertrag (§ 535 BGB), der kein Wohnraummietvertrag ist und ein Pachtvertrag (§ 581 BGB) unterliegen weitgehend den gleichen rechtlichen Bestimmungen.

Dass es trotzdem Unterschiede gibt, zeigt sich am Beispiel einer Gartennutzungsvereinbarung. Würde man einen Garten mieten, hätte man nur das Recht zur Besitzausübung und zur Nutzung. . Das durch den Mietvertrag übertragene Besitzrecht berechtigt nicht dazu, bereits angepflanztes Gemüse zu ernten oder Obst von den vorhandenen Bäumen und Sträuchern zu ernten. Wenn der Mieter ernten will, müsste er eine vom Mietvertrag unabhängige Vereinbarung mit dem Vermieter treffen.

Wird ein Pachtvertrag über den Garten abgeschlossen, gehört neben dem Besitz- und Nutzungsrecht auch das sogenannte „Fruchtziehungsrecht“ zum Vertragsinhalt. Der Pächter ist also aus eigenem Recht dazu befugt, zu ernten, was auf seinem Pachtland wächst. Ob er die Früchte seines gepachteten Gartens selbst essen oder auf dem Markt verkaufen will, ist dabei grundsätzlich nicht von Bedeutung.

Bei der rechtlichen Beurteilung, ob eine Vereinbarung als Miet- oder Pachtverhältnis zu behandeln ist, gilt die Vermutung, dass die vertragschließenden Parteien die Variante wollten, die aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls sinnvoll ist. Die Auslegungsregel gilt unabhängig von der gewählten Bezeichnung. Wohnungen können nicht verpachtet werden, auch wenn mehrere Zimmer oder die ganze Wohnung an Feriengäste vermietet werden sollen. Landgüter mit Inventar kann man nicht mieten.

Das Bild des Gartens lässt sich auch auf die Übernahme eines gastronomischen Betriebes anwenden. Stellt der Vermieter lediglich leere Räume zur Verfügung, die sich der Gastwirt nach seinen eigenen Vorstellungen einrichten möchte, liegt ein Gewerbemietvertrag vor. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Räume zur Verfügung zu stellen und das Objekt soweit instand zu halten, dass der im Vertrag festgeschriebene Zweck „Betrieb einer gastronomischen Einrichtung“ gewährleistet ist. Bei baulichen Veränderungen muss der Mieter den Vermieter jeweils vorher um seine Erlaubnis bitten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses müssen die Räume grundsätzlich in dem Zustand zurückgegeben werden, in dem sie übernommen wurden, wobei gewöhnliche Gebrauchsspuren nicht entfernt werden müssen.

Hat der Immobilieneigentümer aber eine Gaststätte in seinem Bestand, die vollständig oder zu großen Teilen betriebsfertig eingerichtet ist, kommt der Abschluss eines Pachtverhältnisses in Betracht. Dem Pächter kommen die bereits geleisteten strukturellen Vorarbeiten in ähnlicher Weise zugute wie dem Gartenpächter das bereits angebaute Obst und Gemüse. Als Pächter darf er sich bedienen, ohne jeweils eine besondere Erlaubnis des Eigentümers einholen zu müssen.

Wird das Pachtverhältnis beendet, muss der Pächter den Pachtgegenstand in einem Zustand zurückgeben, der ordnungsgemäßer Bewirtschaftung entspricht. Sinnvolle bauliche Veränderungen müssen nicht beseitigt werden.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen Mietverhältnis und Pachtverhältnis besteht darin, dass die Rechte und Pflichten eines Mietvertrages ausschließlich für bewegliche Sachen oder Immobilien gelten, während von einem Pachtvertrag auch Rechte und sogar Anwartschaftsrechte umfasst werden können. Als Bedingung könnte beispielsweise eine Klausel in den Pachtvertrag aufgenommen werden, die den Pächter an allen Werktagen zu bestimmten Zeiten den Kantinenbetrieb für die Versorgung Werktätiger im Unternehmen des Verpächters sicherzustellen. Verstößt der Pächter gegen diese Pflicht, weil er beispielsweise am Montag einen Ruhetag einlegen möchte, könnte der Verpächter dies als Vertragsverstoß ahnden und dem Pächter nach Abmahnung das Pachtverhältnis sogar kündigen. Vergleichbare Pflichten, die über Anordnungen zur sorgfältigen Pflege und zum verantwortungsvollen Umgang mit der Mietsache hinausgehen, gibt es beim Mieten nicht. Wer eine Gaststätte pachtet, kann also nicht nur durch falsche Behandlung seiner Pachträume, durch Vernachlässigung oder durch Nichtanzeigen von baulichen Mängeln gegen Vertragspflichten verstoßen. Er muss auch die Klauseln beachten, die über den eigentlichen Grundinhalt, der im Überlassen von Pachträumen und –inventar besteht, hinausgehen.

Wer eine Gaststätte pachtet, geht oftmals mehr vertragliche Verpflichtungen ein als jemand, der nur Räume mietet, um dort eine Gaststätte zu betreiben. Wer sich als Pächter zur Einhaltung bestimmter Öffnungszeiten verpflichtet, riskiert eine Abmahnung mit nachfolgender Kündigung, wenn er die Öffnungszeiten ändert.

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